O contrato de locação é o documento que vai reger toda a sua relação com o proprietário. Assinar sem ler pode trazer problemas sérios e prejuízos financeiros. Este guia vai te ajudar a identificar os pontos mais importantes.
Regra de Ouro
Nunca assine um contrato no mesmo dia que receber. Peça pelo menos 24-48 horas para ler com calma. Se pressionarem, desconfie.
Cláusulas Essenciais
Todo contrato de locação deve conter estas informações básicas. Se alguma estiver faltando, solicite que seja incluída:
Identificação das Partes
Nome completo, CPF, RG e endereço do locador e locatário. Se houver administradora, seus dados também.
Descrição do Imóvel
Endereço completo, características do imóvel, número de cômodos e se inclui mobília.
Valor do Aluguel
Valor exato, data de vencimento e forma de pagamento (PIX, boleto, transferência).
Prazo de Locação
Data de início e término. Contratos de 30 meses dão mais segurança ao inquilino.
Índice de Reajuste
Qual índice será usado (IGP-M, IPCA) e a data-base do reajuste anual.
Garantia Locatícia
Qual garantia foi escolhida (caução, fiador, seguro-fiança) e seus detalhes.
Responsabilidades de Reparo
Quem paga cada tipo de manutenção e reparo no imóvel.
Multa por Rescisão
Valor da multa e regra de proporcionalidade ao tempo restante de contrato.
Dica
Verifique se o contrato menciona a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Contratos que seguem a lei geralmente são mais equilibrados.
Cláusulas Abusivas
Estas são as cláusulas mais comuns que violam a Lei do Inquilinato ou são consideradas abusivas pela jurisprudência. Se encontrar alguma, negocie a remoção ou modificação:
Taxa de administração cobrada do inquilino
A taxa é do locador, não pode ser repassada ao inquilino.
Exigência de duas garantias
A Lei do Inquilinato (Art. 37) proíbe exigir mais de uma garantia.
Multa por atraso superior a 10%
Jurisprudência considera abusiva multa acima de 10% do aluguel.
Reajuste em período menor que 12 meses
A lei proíbe reajustes em intervalos menores que um ano.
Proibição absoluta de rescisão
O inquilino sempre pode rescindir, com multa proporcional.
Caução superior a 3 meses de aluguel
A lei limita a caução a no máximo 3 meses.
Multa de rescisão fixa (sem proporcionalidade)
A multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato.
Responsabilidade do inquilino por vícios anteriores
Problemas pré-existentes são responsabilidade do locador.
Importante
Mesmo que você assine um contrato com cláusula abusiva, ela pode ser anulada judicialmente. Mas é muito melhor resolver antes de assinar!
O Que Negociar Antes de Assinar
O contrato não é imutável. Você pode e deve negociar pontos que considere desfavoráveis:
Valor do Aluguel
Pesquise imóveis similares na região. Se o valor estiver acima da média, use isso como argumento para negociar um desconto.
Índice de Reajuste
O IPCA costuma ser mais favorável ao inquilino que o IGP-M. Tente negociar qual índice será usado.
Prazo do Contrato
Contratos de 30 meses dão mais estabilidade. Após esse período, você pode rescindir sem multa.
Reparos Pré-Existentes
Se o imóvel precisar de reparos, negocie que sejam feitos antes da entrada ou que o valor seja descontado do aluguel.
Tipo de Garantia
Se não tiver fiador, negocie caução parcelada ou seguro-fiança com valor mais acessível.
Benfeitorias
Negocie se você poderá fazer melhorias no imóvel e se serão indenizadas ao final do contrato.
Dica: Toda negociação aceita deve ser formalizada por escrito no contrato. Acordos verbais não têm valor legal.
Red Flags: Sinais de Alerta
Fique atento a estes sinais que podem indicar problemas futuros:
- Contrato muito curto (menos de 3 páginas) sem detalhes
- Pressa do locador para assinar sem dar tempo de análise
- Recusa em fornecer cópia do contrato para análise prévia
- Valores vagos como "a combinar" ou "conforme mercado"
- Cláusulas que contrariam a Lei do Inquilinato (8.245/91)
- Ausência de laudo de vistoria anexo
- Falta de identificação completa do proprietário
Cuidado com Golpes
Nunca faça depósito ou transferência antes de ver o imóvel pessoalmente e verificar a documentação do proprietário. Golpistas frequentemente se passam por donos de imóveis que não são deles.
Passo a Passo Para Analisar
- 1 Peça o contrato com antecedência: Solicite uma cópia para analisar antes do dia da assinatura.
- 2 Leia todas as cláusulas: Não pule nenhuma, mesmo as que parecem padrão. Use este guia como referência.
- 3 Marque os pontos problemáticos: Anote o que não entendeu ou que parece desfavorável para discutir.
- 4 Negocie as alterações: Apresente suas objeções e proponha modificações. Seja firme mas educado.
- 5 Formalize por escrito: Todas as alterações acordadas devem estar no contrato final que você vai assinar.
- 6 Guarde uma cópia: Após a assinatura, exija uma via assinada para você guardar.
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