Direito Importante
A multa por rescisão antecipada deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Cobrar a multa integral é ilegal segundo o artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Muitos inquilinos pagam multas maiores do que deveriam por desconhecerem seus direitos. Neste guia, você vai aprender a calcular exatamente quanto deve pagar ao sair antes do prazo.
A Fórmula da Multa Proporcional
Fórmula Oficial
Multa Proporcional = (Multa Total ÷ Prazo Total) × Meses Restantes
Valor previsto no contrato (geralmente 3 aluguéis)
Duração do contrato em meses
Quanto falta para o contrato terminar
Por Que é Proporcional?
A lei entende que se você já cumpriu parte do contrato, não faz sentido pagar a multa como se tivesse saído no primeiro dia. A multa compensa o proprietário pelo tempo que ele não terá o imóvel alugado.
Exemplos Práticos de Cálculo
1 Exemplo: Contrato de 30 meses, saindo após 18 meses
Dados do contrato:
- • Prazo total: 30 meses
- • Multa prevista: 3 aluguéis (R$ 4.500)
- • Aluguel mensal: R$ 1.500
- • Tempo no imóvel: 18 meses
- • Meses restantes: 12 meses
Cálculo:
(R$ 4.500 ÷ 30 meses) × 12 meses = R$ 1.800
Multa ERRADA (integral):
R$ 4.500
Multa CORRETA (proporcional):
R$ 1.800
Economia: R$ 2.700 ao exigir seus direitos
2 Exemplo: Contrato de 12 meses, saindo após 3 meses
Dados do contrato:
- • Prazo total: 12 meses
- • Multa prevista: 3 aluguéis (R$ 6.000)
- • Aluguel mensal: R$ 2.000
- • Tempo no imóvel: 3 meses
- • Meses restantes: 9 meses
Cálculo:
(R$ 6.000 ÷ 12 meses) × 9 meses = R$ 4.500
Multa ERRADA (integral):
R$ 6.000
Multa CORRETA (proporcional):
R$ 4.500
3 Exemplo: Contrato de 24 meses, saindo faltando 2 meses
Dados do contrato:
- • Prazo total: 24 meses
- • Multa prevista: 3 aluguéis (R$ 3.600)
- • Aluguel mensal: R$ 1.200
- • Tempo no imóvel: 22 meses
- • Meses restantes: 2 meses
Cálculo:
(R$ 3.600 ÷ 24 meses) × 2 meses = R$ 300
Atenção: Quanto mais próximo do fim do contrato, menor a multa. Se você cumpriu quase todo o prazo, a multa proporcional será bem pequena.
Quando Você NÃO Paga Multa
A Lei do Inquilinato prevê situações em que o inquilino pode sair sem pagar nenhuma multa:
Transferência de Emprego
Se você for transferido para outra cidade pelo empregador e precisar sair, está isento da multa (Art. 4º, parágrafo único). Você só precisa comunicar com 30 dias de antecedência e comprovar a transferência.
Contrato Vencido (Prazo Indeterminado)
Após o término do prazo original do contrato (ex: após os 30 meses), ele passa a vigorar por prazo indeterminado. Neste caso, você pode sair a qualquer momento sem multa, apenas com aviso de 30 dias.
Problemas Não Resolvidos no Imóvel
Se o imóvel tem problemas estruturais ou de habitabilidade que o proprietário se recusa a resolver, você pode pedir a rescisão sem multa por descumprimento contratual do locador.
Contrato Sem Cláusula de Multa
Se o contrato não prevê expressamente uma multa por rescisão antecipada, o proprietário não pode cobrar multa.
Importante sobre Transferência
A isenção por transferência de emprego vale apenas para transferência do local de trabalho, não para demissão ou pedido de demissão. Guarde o documento de transferência assinado pelo empregador.
Se Cobrarem Multa Integral
Isso é Ilegal
Cobrar a multa integral quando a lei determina que seja proporcional configura cobrança abusiva. Você tem o direito de contestar.
Passo a Passo para Contestar
- 1 Faça o cálculo correto
Use a fórmula deste guia e anote o valor proporcional
- 2 Notifique por escrito
Envie e-mail ou carta informando o cálculo correto e citando o Art. 4º da Lei 8.245/91
- 3 Pague apenas o valor correto
Deposite o valor proporcional e guarde o comprovante
- 4 Se insistirem, procure ajuda
Procon, Defensoria Pública ou Juizado Especial podem resolver sem custos
Modelo de Texto para Contestação:
"Conforme o Art. 4º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a multa por rescisão antecipada deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Considerando que permaneci [X meses] dos [Y meses] previstos, restando [Z meses], o cálculo correto é: [Multa total] ÷ [Prazo total] × [Meses restantes] = R$ [valor correto]. Portanto, o valor de R$ [valor cobrado] está em desacordo com a lei."
Tabela de Referência Rápida
| % Cumprido | % da Multa | Exemplo (Multa R$3.000) |
|---|---|---|
| 10% | 90% | R$ 2.700 |
| 25% | 75% | R$ 2.250 |
| 50% | 50% | R$ 1.500 |
| 75% | 25% | R$ 750 |
| 90% | 10% | R$ 300 |
| 100% | 0% | R$ 0 (sem multa) |
Verifique se estão cobrando corretamente
Além da multa, muitos inquilinos pagam outras cobranças indevidas durante o contrato. Faça uma análise gratuita e descubra se você tem valores a recuperar.
Analisar Meu Contrato Gratuitamente