📅 A Regra Principal
Lei 8.245/91 - Art. 18
O aluguel só pode ser reajustado uma vez a cada 12 meses, no aniversário do contrato. Reajustes em períodos menores são ilegais.
✓ Permitido
- • Reajuste anual no aniversário do contrato
- • Usar o índice definido no contrato
- • Negociar índice menor
✗ Proibido
- • Reajustar antes de 12 meses
- • Usar índice maior que o contratual
- • Reajustar mais de uma vez por ano
📊 Índices de Reajuste: Qual a Diferença?
Índice Geral de Preços do Mercado
O mais tradicional para aluguéis. Calculado pela FGV, considera preços no atacado, consumidor e construção civil. Pode ter variações muito altas em alguns anos.
Índice de Preços ao Consumidor Amplo
O índice oficial de inflação do Brasil. Calculado pelo IBGE, mede a variação de preços para famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos. Geralmente mais estável que o IGP-M.
Índice de Variação de Aluguéis Residenciais
O mais recente e específico para aluguéis. Criado pela FGV em 2022, mede a variação real dos aluguéis nas principais capitais. Reflete melhor a realidade do mercado.
Atenção
O índice aplicado deve ser o que está no seu contrato. O proprietário não pode mudar o índice sem seu acordo.
🧮 Exemplo de Cálculo Passo a Passo
Cenário: Reajuste pelo IGP-M
Valor atual do aluguel
R$ 2.000,00
IGP-M acumulado nos últimos 12 meses
5,5%
Cálculo do reajuste
R$ 2.000,00 × 5,5% = R$ 110,00
Novo valor do aluguel
R$ 2.110,00
Fórmula: Aluguel Novo = Aluguel Atual × (1 + Índice/100)
Exemplo: R$ 2.000 × (1 + 5,5/100) = R$ 2.000 × 1,055 = R$ 2.110
⚖️ Como Contestar Reajuste Abusivo
Quando o Reajuste é Abusivo?
- • Aplicado antes de completar 12 meses de contrato
- • Usa índice diferente do previsto no contrato
- • Percentual maior que o índice acumulado correto
- • Segundo reajuste no mesmo ano
Passo a Passo para Contestar
- 1
Verifique o Contrato
Confirme qual índice está previsto e a data de início do contrato.
- 2
Calcule o Reajuste Correto
Use a calculadora do Banco Central ou sites oficiais para verificar o índice acumulado.
- 3
Notifique por Escrito
Envie mensagem ao proprietário/imobiliária demonstrando o erro no cálculo.
- 4
Pague Apenas o Valor Correto
Você tem direito de pagar somente o valor com o reajuste correto.
- 5
Procure o Procon ou Juizado
Se não resolver, formalize reclamação ou entre com ação judicial.
🤝 Posso Negociar o Reajuste?
Sim, sempre!
O índice do contrato é o máximo permitido, não o obrigatório. Você pode e deve negociar, especialmente quando o índice está muito alto.
Argumentos para Negociar
- ✓ Você é um bom pagador (nunca atrasou)
- ✓ Está há muito tempo no imóvel
- ✓ Cuida bem do imóvel
- ✓ Outros imóveis na região estão mais baratos
- ✓ Índice está muito acima da inflação real
Por que o Proprietário Pode Aceitar
- ✓ Evitar vacância (imóvel vazio)
- ✓ Não ter custos com reforma para novo inquilino
- ✓ Manter um inquilino confiável
- ✓ Evitar inadimplência
- ✓ Não pagar comissão para imobiliária
❓ Perguntas Frequentes
O proprietário pode mudar o índice do contrato?
Não unilateralmente. Qualquer alteração no índice precisa de acordo mútuo através de aditivo contratual assinado por ambas as partes.
Posso recusar o reajuste?
Você pode negociar, mas não pode simplesmente recusar um reajuste que esteja dentro do previsto no contrato. A recusa injustificada pode levar à rescisão.
E se o índice for negativo?
Em tese, o aluguel deveria baixar. Na prática, muitos contratos preveem que em caso de deflação, o aluguel permanece igual (não reduz).
Quando posso pedir revisão judicial?
Após 3 anos de contrato, você ou o proprietário podem pedir revisão judicial do valor do aluguel para adequar ao preço de mercado (Art. 19 da Lei).
Seu reajuste está correto?
Muitos proprietários aplicam reajustes acima do permitido. Descubra se você está pagando mais do que deveria com uma análise gratuita.
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