⚖️ A Regra Geral
Princípio Básico (Art. 22 e 23 da Lei 8.245/91)
Proprietário: responsável por manter o imóvel em condições de uso, arcando com problemas estruturais e desgaste natural.
Inquilino: responsável pela manutenção do dia a dia e por danos causados durante o uso.
Essa distinção é fundamental: se o problema existia antes ou surgiu por desgaste natural, o proprietário paga. Se o problema surgiu por uso indevido ou falta de manutenção básica, o inquilino paga.
📋 Tabela Completa de Responsabilidades
| Tipo de Reparo | Proprietário | Inquilino |
|---|---|---|
| Infiltrações e vazamentos estruturais | ✓ | - |
| Rachaduras nas paredes | ✓ | - |
| Problemas no telhado | ✓ | - |
| Rede elétrica antiga/defeituosa | ✓ | - |
| Rede hidráulica (canos internos) | ✓ | - |
| Troca de aquecedor antigo | ✓ | - |
| Pintura por desgaste natural | ✓ | - |
| Troca de lâmpadas | - | ✓ |
| Troca de fusíveis e disjuntores simples | - | ✓ |
| Desentupimento (uso normal) | - | ✓ |
| Conserto de fechaduras | - | ✓ |
| Manutenção de torneiras e sifões | - | ✓ |
| Danos causados por animais de estimação | - | ✓ |
| Furos e marcas nas paredes | - | ✓ |
💡 Exemplos Práticos
Proprietário paga:
- • O telhado está infiltrando água no quarto quando chove
- • Apareceram rachaduras grandes na parede da sala
- • O chuveiro elétrico de 15 anos parou de funcionar
- • A rede de esgoto principal está entupida por raízes
- • O quadro de força antigo precisa ser trocado
Inquilino paga:
- • A torneira do banheiro está pingando
- • O ralo da pia entupiu com restos de comida
- • A fechadura da porta do quarto emperrou
- • Precisa trocar a lâmpada da cozinha
- • O gato arranhou a porta de madeira
📧 Como Notificar o Proprietário
- 1
Documente o Problema
Tire fotos e vídeos mostrando claramente o defeito. Anote a data em que percebeu o problema.
- 2
Comunique por Escrito
Envie mensagem via WhatsApp, e-mail ou carta. O importante é ter comprovação da comunicação.
- 3
Dê um Prazo Razoável
Sugira um prazo de 15 a 30 dias para reparos normais. Urgências (vazamento grave) pedem prazo menor.
- 4
Guarde Toda Comunicação
Salve prints das conversas e recibos de e-mails. Isso será importante caso precise tomar medidas legais.
🚨 O Que Fazer se o Proprietário Não Resolver
Seu Direito (Art. 22, Parágrafo Único)
Se o proprietário não fizer o reparo após ser notificado, você pode contratar o serviço e descontar o valor do aluguel, desde que guarde todos os comprovantes.
Passo a Passo para Descontar do Aluguel
- 1. Notifique o proprietário e dê prazo (guarde comprovante)
- 2. Após o prazo, obtenha 2-3 orçamentos de profissionais
- 3. Informe ao proprietário qual orçamento será contratado
- 4. Faça o reparo e guarde a nota fiscal
- 5. Desconte o valor do próximo aluguel com justificativa
Outras Opções
- • Procon: Registre reclamação formal
- • Juizado Especial: Para casos até 40 salários mínimos
- • Rescisão do contrato: Em casos graves, você pode rescindir sem multa
⚠️ Situações Especiais
Problema existia antes de eu entrar?
Se o problema já existia antes da locação (e consta na vistoria de entrada), é responsabilidade total do proprietário, sem discussão.
E se não fiz vistoria de entrada?
Sem vistoria, presume-se que o imóvel foi entregue em boas condições. Você terá dificuldade em provar que o problema já existia. Por isso, sempre faça vistoria!
Reparo urgente (emergência)
Em emergências (vazamento grave, curto-circuito), você pode fazer o reparo imediatamente e cobrar do proprietário depois, sem precisar esperar autorização.
Proprietário se recusa a fazer reparos?
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